Когда стоит обращаться к адвокату при покупке квартиры в Германии
Если вы планируете покупку или продажу квартиры в Германии или уже имеете нотариально оформленный проект договора, я рекомендую вам индивидуальную консультацию в моем офисе или онлайн.
Запишитесь на индивидуальную консультацию прямо сейчас.Покупка квартиры в Германии — серьёзный шаг, связанный с множеством юридических нюансов. Часто покупатели обращаются к адвокату уже после подписания договора, когда возникают споры, долги или проблемы с объектом. Но правильно обратиться к адвокату до сделки.
Юрист по недвижимости проверит:
- нотариальный договор, историю объекта, документы управляющей компании и предупредит возможные риски: наличие задолженностей, конфликтов в WEG или скрытых ограничений в пользовании.
Адвокат по недвижимости поможет вам разобраться в деталях, объяснит юридические термины и обеспечит полную защиту ваших интересов при покупке квартиры. Консультации возможны как лично, так и онлайн — по всей Германии.
Когда стоит обращаться к адвокату?
Вы покупаете квартиру впервые в Германии. Вы хотите максимально застраховаться от юридических последствий.
- Я подробно разъясню вам все правовые аспекты, связанные с квартирой в составе объединения собственников жилья (WEG), специальными взносами (Sonderumlagen), разделом собственности (Teilungserklärung), арендными отношениями и возможными юридическими рисками.
Стоимость консультации (до 60 минут): 250 € (+ НДС)
Консультация возможна
- рекомендую вам индивидуальную консультацию в моем офисе, онлайн, по телефону или в видеоконференции по всей Германии.
- на русском, немецком и английском языках
Записаться на консультацию можно
- по телефону
- электронной почте
или через онлайн-форму:
Почему важно обратиться к адвокату до сделки.
Юридическое сопровождение покупки квартиры в Германии позволяет избежать большинства ошибок, которые совершают покупатели без профессиональной проверки. Нотариус, несмотря на официальный статус, не представляет интересы сторон, а лишь удостоверяет сделку.
Поэтому адвокат — это именно тот специалист, который работает в ваших интересах, анализируя каждый пункт договора.
Пример из практики:
Покупатель подписал договор без проверки адвокатом, а позже выяснилось, что квартира обременена долгом по Hausgeld и предстоящими расходами на капитальный ремонт. Эти суммы не были учтены в договоре, и покупателю пришлось их оплатить. Если бы адвокат проверил договор до подписания, этого можно было бы избежать.
Что делает адвокат Kanzlei Barandt по недвижимости перед покупкой квартиры
При обращении к адвокату по недвижимости вы получаете не просто консультацию, а комплексную юридическую проверку сделки.
Наш адвокат Kanzlei Barandt:
- Анализирует нотариальный договор купли-продажи (Kaufvertrag).
- Проверяет Teilungserklärung и решения собраний собственников (WEG-Protokolle).
- Изучает историю объекта, наличие долгов, арендаторов или судебных споров.
- Проверяет правовой статус продавца и корректность записей в Grundbuch.
- Даёт рекомендации по внесению изменений в договор до подписания у нотариуса.
- При необходимости - сопровождает сделку у нотариуса или дистанционно онлайн.
При покупке недвижимости покупатель и продавец, естественно, преследуют разные цели: покупатель стремится к безопасности, защите от рисков и справедливому ценообразованию, в то время как продавец в первую очередь заинтересован в быстрой оплате и освобождении от ответственности. Эти противоречия требуют тщательного согласования договора и его юридического обеспечения. Только если обе стороны знают и учитывают свои позиции, покупка может быть осуществлена успешно и без последующих споров.
Противоречивые интересы регулярно приводят к возникновению конфликтных ситуаций
Срок оплаты покупной цены
Продавцы хотят получить полную покупную цену как можно быстрее.
Ответственность за дефекты
Продавцы хотят исключить любую ответственность.
Срок передачи
Продавцы часто настаивают на передаче после полной оплаты покупной цены.
Обязанности по предоставлению информации
Продавцы не всегда готовы проактивно сообщать все детали.
Для продавца главное получить согласованную покупную цену в полном объеме и в срок. Поскольку он часто хочет финансировать свои собственные проекты за счет выручки от продажи, он придает большое значение четким срокам оплаты и быстрому заключению сделки.
Еще одним важным интересом является ограничение его ответственности. Продавцы стараются по возможности исключить свою ответственность за материальные недостатки, чтобы после передачи объекта не нести ответственности за строительные дефекты или другие проблемы.
Кроме того, продавец хочет иметь уверенность в планировании. Неопределенность, связанная с задержками в финансировании или задержками со стороны покупателя, является для него проблемой. Поэтому он часто настаивает на коротком сроке между подписанием договора и оплатой. Он также хочет избежать передачи собственности без получения покупной цены.
Как правило, покупатель стремится приобрести квартиру по справедливой цене. Для него важны не только чистые затраты на приобретение, но и дополнительные расходы, такие как налог на приобретение недвижимости, нотариальные и судебные издержки, а также возможные комиссионные риелтора. К этому добавляются финансовые нагрузки, связанные с будущим владением недвижимостью, такие как коммунальные платежи и резервные фонды в товариществе собственников.
Одной из основных задач является безопасное приобретение собственности. Поскольку право собственности переходит только после внесения записи в земельный кадастр, покупатель нуждается в защите от того, что продавец продаст квартиру другому лицу или наложит на нее дополнительные обременения. Это осуществляется путем внесения предварительной записи о передаче права собственности, которая обеспечивает его права.
Кроме того, покупатель хочет, чтобы передача произошла в кратчайшие сроки, чтобы он мог быстро начать пользоваться квартирой или сдавать ее в аренду. Особенно важна также финансовая безопасность: покупателю нужны надежные сроки оплаты покупной цены, чтобы его банк мог своевременно подготовить выплату кредита.
консультация для покупателей жилья в Германии
В ходе наших консультаций для покупателей жилья в Германии мы совместно проясняем следующие важные вопросы:
-
Основные документы
Ознакомление с декларацией о разделе и правилами совместного проживания
Проверка актуальной выписки из земельной книги
Ознакомление с протоколами последних собраний собственников
Запрос экономического плана и годовых отчетов за последние годы -
Финансы сообщества собственников
Размер текущих коммунальных платежей (ежемесячные расходы)
Размер резервного фонда на ремонт
Планируются ли или уже приняты решения о введении специальных сборов?
Есть ли открытые требования к отдельным собственникам (например, задолженность по коммунальным платежам)? -
Состояние недвижимости
Предстоят ли крупные ремонтные работы или модернизация (крыша, фасад, отопление, трубопроводы)?
Была ли представлена актуальная экспертиза или энергетический паспорт?Идут ли в настоящее время строительные или судебные разбирательства WEG? -
Использование и права
Какие права специального использования зарегистрированы (например, сад, парковочное место)?
Существуют ли ограничения или оговорки о согласии при продаже
Существуют ли решения об использовании (например, краткосрочная аренда, коммерческое использование)?
- Целесообразно ли предоставить право голоса на переходный период?
- С какого момента расходы и налоги переходят к покупателю?
- Кто несет ответственность за открытые доплаты или уже принятые решения о распределении расходов?
Юридические риски при покупке квартиры в Германии: что решили суды – и что покупатели должны из этого извлечьОт скрытых дефектов при покупке квартиры по судебной практике до специальных взносов: типичные спорные моменты при покупке квартиры по немецкому праву – и как их избежать. |
и Königstein Таунус
Тел. +49 6109 7688627
Электронная почта
info (at) barandt.de
Königstein im Taunus Office:
Адрес:
Wiesbadener Strasse 31
61462 Königstein im Taunus
Frankfurt am Main Office
Адрес:
An den Pappen 14
60388 Frankfurt am Main
