Когда стоит обращаться к адвокату?
Вы покупаете квартиру впервые в Германии. Вы хотите максимально застраховаться от юридических последствий.
Запишитесь на индивидуальную юридическую консультацию
- Я подробно разъясню вам все правовые аспекты, связанные с квартирой в составе объединения собственников жилья (WEG), специальными взносами (Sonderumlagen), разделом собственности (Teilungserklärung), арендными отношениями и возможными юридическими рисками.
Стоимость консультации (до 60 минут)
Стоимость консультации (до 60 минут): 250 € (+ НДС)
Консультация возможна
- рекомендую вам индивидуальную консультацию в моем офисе, онлайн, по телефону или в видеоконференции по всей Германии.
- на русском, немецком и английском языках
Записаться на консультацию можно
- по телефону
- электронной почте
или через онлайн-форму:
Продажа недвижимости Интересы продавца
Типичные области конфликтов
Покупка недвижимости
Интересы покупателя
Типичные области конфликтов
При покупке недвижимости покупатель и продавец, естественно, преследуют разные цели: покупатель стремится к безопасности, защите от рисков и справедливому ценообразованию, в то время как продавец в первую очередь заинтересован в быстрой оплате и освобождении от ответственности. Эти противоречия требуют тщательного согласования договора и его юридического обеспечения. Только если обе стороны знают и учитывают свои позиции, покупка может быть осуществлена успешно и без последующих споров.
Противоречивые интересы регулярно приводят к возникновению конфликтных ситуаций
Срок оплаты покупной цены
Покупатели хотят платить только после того, как их право собственности будет обеспечено.
Продавцы хотят получить полную покупную цену как можно быстрее.
Продавцы хотят получить полную покупную цену как можно быстрее.
Ответственность за дефекты
Покупатели ожидают защиты от скрытых повреждений,
Продавцы хотят исключить любую ответственность.
Продавцы хотят исключить любую ответственность.
Срок передачи
Покупатели хотят быстро воспользоваться недвижимостью
Продавцы часто настаивают на передаче после полной оплаты покупной цены.
Продавцы часто настаивают на передаче после полной оплаты покупной цены.
Обязанности по предоставлению информации
Покупатели требуют полного раскрытия всех соответствующих обстоятельств (например, решений сообщества собственников, специальных взносов).
Продавцы не всегда готовы проактивно сообщать все детали.
Продавцы не всегда готовы проактивно сообщать все детали.
Перспектива продавца квартиры
Для продавца главное получить согласованную покупную цену в полном объеме и в срок. Поскольку он часто хочет финансировать свои собственные проекты за счет выручки от продажи, он придает большое значение четким срокам оплаты и быстрому заключению сделки.
Еще одним важным интересом является ограничение его ответственности. Продавцы стараются по возможности исключить свою ответственность за материальные недостатки, чтобы после передачи объекта не нести ответственности за строительные дефекты или другие проблемы.
Кроме того, продавец хочет иметь уверенность в планировании. Неопределенность, связанная с задержками в финансировании или задержками со стороны покупателя, является для него проблемой. Поэтому он часто настаивает на коротком сроке между подписанием договора и оплатой. Он также хочет избежать передачи собственности без получения покупной цены.
Для продавца главное получить согласованную покупную цену в полном объеме и в срок. Поскольку он часто хочет финансировать свои собственные проекты за счет выручки от продажи, он придает большое значение четким срокам оплаты и быстрому заключению сделки.
Еще одним важным интересом является ограничение его ответственности. Продавцы стараются по возможности исключить свою ответственность за материальные недостатки, чтобы после передачи объекта не нести ответственности за строительные дефекты или другие проблемы.
Кроме того, продавец хочет иметь уверенность в планировании. Неопределенность, связанная с задержками в финансировании или задержками со стороны покупателя, является для него проблемой. Поэтому он часто настаивает на коротком сроке между подписанием договора и оплатой. Он также хочет избежать передачи собственности без получения покупной цены.
Задача покупателя квартиры
Как правило, покупатель стремится приобрести квартиру по справедливой цене. Для него важны не только чистые затраты на приобретение, но и дополнительные расходы, такие как налог на приобретение недвижимости, нотариальные и судебные издержки, а также возможные комиссионные риелтора. К этому добавляются финансовые нагрузки, связанные с будущим владением недвижимостью, такие как коммунальные платежи и резервные фонды в товариществе собственников.
Одной из основных задач является безопасное приобретение собственности. Поскольку право собственности переходит только после внесения записи в земельный кадастр, покупатель нуждается в защите от того, что продавец продаст квартиру другому лицу или наложит на нее дополнительные обременения. Это осуществляется путем внесения предварительной записи о передаче права собственности, которая обеспечивает его права.
Как правило, покупатель стремится приобрести квартиру по справедливой цене. Для него важны не только чистые затраты на приобретение, но и дополнительные расходы, такие как налог на приобретение недвижимости, нотариальные и судебные издержки, а также возможные комиссионные риелтора. К этому добавляются финансовые нагрузки, связанные с будущим владением недвижимостью, такие как коммунальные платежи и резервные фонды в товариществе собственников.
Одной из основных задач является безопасное приобретение собственности. Поскольку право собственности переходит только после внесения записи в земельный кадастр, покупатель нуждается в защите от того, что продавец продаст квартиру другому лицу или наложит на нее дополнительные обременения. Это осуществляется путем внесения предварительной записи о передаче права собственности, которая обеспечивает его права.
Покупатель также хочет быть защищен от скрытых дефектов. В случае с подержанными квартирами существует риск строительных повреждений, влажности или конфликтов внутри сообщества. Покупатели ожидают здесь исчерпывающей информации. Хотя отказ от ответственности за дефекты в старых зданиях является обычной практикой, продавец по-прежнему несет ответственность за умышленно скрытые дефекты.
Кроме того, покупатель хочет, чтобы передача произошла в кратчайшие сроки, чтобы он мог быстро начать пользоваться квартирой или сдавать ее в аренду. Особенно важна также финансовая безопасность: покупателю нужны надежные сроки оплаты покупной цены, чтобы его банк мог своевременно подготовить выплату кредита.
Кроме того, покупатель хочет, чтобы передача произошла в кратчайшие сроки, чтобы он мог быстро начать пользоваться квартирой или сдавать ее в аренду. Особенно важна также финансовая безопасность: покупателю нужны надежные сроки оплаты покупной цены, чтобы его банк мог своевременно подготовить выплату кредита.
консультация для покупателей жилья в Германии
В ходе наших консультаций для покупателей жилья в Германии мы совместно проясняем следующие важные вопросы:
-
Основные документы
Ознакомление с декларацией о разделе и правилами совместного проживания
Проверка актуальной выписки из земельной книги
Ознакомление с протоколами последних собраний собственников
Запрос экономического плана и годовых отчетов за последние годы -
Финансы сообщества собственников
Размер текущих коммунальных платежей (ежемесячные расходы)
Размер резервного фонда на ремонт
Планируются ли или уже приняты решения о введении специальных сборов?
Есть ли открытые требования к отдельным собственникам (например, задолженность по коммунальным платежам)? -
Состояние недвижимости
Предстоят ли крупные ремонтные работы или модернизация (крыша, фасад, отопление, трубопроводы)?
Была ли представлена актуальная экспертиза или энергетический паспорт?Идут ли в настоящее время строительные или судебные разбирательства WEG? -
Использование и права
Какие права специального использования зарегистрированы (например, сад, парковочное место)?
Существуют ли ограничения или оговорки о согласии при продаже
Существуют ли решения об использовании (например, краткосрочная аренда, коммерческое использование)?
Практические вопросы переходного периода до регистрации права собственности в земельной книге:
Целесообразно ли предоставить право голоса на переходный период?
С какого момента расходы и налоги переходят к покупателю?
Кто несет ответственность за открытые доплаты или уже принятые решения о распределении расходов?
Юридические риски при покупке квартиры в Германии: что решили суды – и что покупатели должны из этого извлечьОт скрытых дефектов при покупке квартиры по судебной практике до специальных взносов: типичные спорные моменты при покупке квартиры по немецкому праву – и как их избежать. |
Как нас найти
Наши офисы Frankfurt Франкфурт
и Königstein Таунус
и Königstein Таунус
Контакт
Тел. +49 6109 7688627
Электронная почта
info (at) barandt.de
Königstein im Taunus Office:
Адрес:
Wiesbadener Strasse 31
61462 Königstein im Taunus
Frankfurt am Main Office
Адрес:
An den Pappen 14
60388 Frankfurt am Main
Мы защищаем то, что вы приобретаете - Компетентное сопровождение - Юридическая защита