Юридический и практический опыт

5 типичных ошибок при покупке квартиры в Германии – и как их избежать

Приобретение квартиры в Германии является сложной юридической сделкой. В то время как Гражданский кодекс (BGB) и Закон о праве собственности на квартиры (WEG) устанавливают правовые рамки, практический опыт показывает, что покупатели (а также продавцы) без глубоких юридических знаний или с языковыми барьерами часто допускают ошибки.

Федеральный суд (BGH) в своих многочисленных решениях конкретизировал юридические обязанности покупателей, продавцов и владельцев квартир. Эта судебная практика дает ориентиры, как избежать типичных ошибок.

внимания на покупной цене

Многие покупатели недооценивают налог на приобретение недвижимости, расходы на нотариуса и регистрацию в земельной книге, а также комиссионные риелтора.

«в договоре купли-продажи должны быть четко оговорены и дополнительные обязательства, такие как покрытие расходов. Если дополнительные расходы не учтены в достаточной мере, это может привести к неожиданным дополнительным затратам»

Rechtsanwältin

Kanzlei Barandt

Недостаточная проверка товарищества (WEG)

Специальные взносы или решения собрания собственников имеют большое значение для покупателей.

Покупатель квартиры в кондоминиуме с приобретением права собственности принимает на себя права и обязанности WEG, в том числе в отношении взносов, срок уплаты которых еще не наступил. Принятые специальные взносы (Sonderumlage) являются обязательными для покупателя, даже если они подлежат уплате только после покупки.

«Не зная о принятых решениях собрания, покупатели могут быстро столкнуться со значительными дополнительными расходами.»

Rechtsanwältin

Kanzlei Barandt

Доверие только нотариусу – отсутствие правовой экспертизы

Согласно § 14 BNotO нотариусы обязаны соблюдать нейтралитет и не представляют ни одну из сторон. Однако покупатели часто полагают, что нотариус защищает их интересы.

Нотариус не несет ответственности за экономические убытки покупателя, если он выполнил свои предусмотренные законом нотариальные обязанности. Нотариус должен разъяснить правовые последствия, но не проверять экономическую целесообразность сделки.

Недостаточное или несвоевременное финансирования

Отсутствие финансирования может иметь серьезные последствия, поскольку в соответствии с § 433 BGB покупатель обязан уплатить покупную цену.

Покупатель несет ответственность за дополнительный ущерб, если он не может оплатить покупную цену, даже если это связано с неудачным финансированием. Расторжение договора из-за финансовых трудностей исключается, если в договоре не оговорено иное.

«Покупателям следует заранее получить письменное подтверждение банка о финансировании (Finanzierungszusage), прежде чем подписывать договор у нотариуса. В противном случае существует риск не только утраты задатка, но и возмещения дополнительных убытков продавцу»

Rechtsanwältin

Kanzlei Barandt

Языковой барьер и отсутствие юридических знаний

Особенно часто международные клиенты не понимают сложные положения в договорах купли-продажи.

Положение договора остается в силе даже в том случае, если покупатель не понял его значение из-за недостаточного знания языка, при условии, что нотариус должным образом заверил его. Это ясно показывает: языковые барьеры не освобождают от юридических обязательств. В этом случае незаменима помощь адвоката, говорящего на родном языке клиента.

Юридическая практика показывает, что при совершении сделок с недвижимостью клиенты часто сталкиваются с двумя ключевыми проблемами: языковыми барьерами и недостаточным пониманием законодательства. Эти факторы могут привести к серьезным финансовым рискам, особенно при покупке или продаже недвижимости в Германии.

«Я рекомендую всем, кто планирует покупку или продажу недвижимости в Германии, обращаться за квалифицированной юридической помощью. Профессиональное сопровождение минимизирует риски, обеспечивает прозрачность и защищает интересы клиента»

Rechtsanwältin

Kanzlei Barandt

Покупка жилья в Германии - основные юридические ловушки и как избежать судебных решений

1) «Куплено как на картинке» – неверная оценка намерений
Нотариальные договоры часто содержат оговорки об исключении ответственности. В случае умышленного сокрытия недостатков оговорка не применяется (§ 444 BGB). Федеральный суд Германии регулярно подчеркивает: продавцы должны раскрывать известные обстоятельства, которые имеют существенное значение для принятия решения о покупке (например, влажность/плесень, повторяющиеся протечки); отвечая на вопросы покупателей, они должны давать правильные и полные ответы. В противном случае они несут ответственность, несмотря на исключение ответственности.
Практический совет: перед оформлением договора задайте конкретные вопросы (влажность, протечки, асбест, разрешения на пристройку и т. д.) и задокументируйте ответы в письменной форме/по электронной почте.

2) Полагаться на экспозицию риэлтора Makler-Exposé (без обеспечения в договоре)
Федеральный суд Германии разъясняет: публичная информация (например, в экспозиции риэлтора Makler-Exposé) может служить определением должного качества; покупатель в принципе может рассчитывать на то, что там обещано (например, «подвал сухой»).

Если впоследствии такие заявления не выполняются, могут быть рассмотрены права на гарантию, даже если в договоре есть оговорка об отказе от ответственности.

Практический совет: включите важные замечания из описания риэлтора в договор нотариуса в качестве характеристик (например, «подвал сухой, согласно осмотру от ...»).

При покупке квартиры в Германии кто заранее ознакомится со всеми документами, зафиксирует обещания в письменной форме, проверит критические моменты с помощью эксперта и воспользуется основой для переговоров, защитит себя от дорогостоящих сюрпризов и укрепит свою позицию по отношению к продавцу.

3) Недооценка влажности и влаги
Повторяющееся проникновение воды (например, через крыши террас) или влажные подвалы/подвальные помещения являются регулярными дефектами; если они не раскрываются, продавцу грозит ответственность. Покупатели должны особенно тщательно осматривать объект и, при необходимости, заказывать экспертизу строительного эксперта.

4) Отсутствие конкретных вопросов к продавцу
Согласно судебной практике, продавцы должны правильно и полно отвечать на вопросы покупателей, даже в случае освобождения от ответственности. Тот, кто не задает вопросов, упускает возможность собрать доказательства. Подготовьте чек-лист вопросов и запишите ответы.

При покупке квартиры в Германии это имеет решающее значение

Многие риски связаны с сообществом (решения WEG, реконструкции, судебные процессы) и проявляются только после приобретения в виде текущих расходов – тогда вести переговоры уже практически невозможно. Тот, кто заранее ознакомится с информацией, зафиксирует в договоре важные моменты и обеспечит экспертизу по критическим вопросам, будет иметь более сильную позицию при переговорах (цена, гарантия, условия) и сможет избежать споров.

Как нас найти

Наши офисы Франкфурт и Таунус (Кёнигштайн)