5 типичных ошибок при покупке квартиры в Германии – и как их избежать

Приобретение квартиры в Германии является сложной юридической сделкой. В то время как Гражданский кодекс (BGB) и Закон о праве собственности на квартиры (WEG) устанавливают правовые рамки, практический опыт показывает, что покупатели (а также продавцы) без глубоких юридических знаний или с языковыми барьерами часто допускают ошибки.

Федеральный суд (BGH) в своих многочисленных решениях конкретизировал юридические обязанности покупателей, продавцов и владельцев квартир. Эта судебная практика дает ориентиры, как избежать типичных ошибок.

внимания на покупной цене

Многие покупатели недооценивают налог на приобретение недвижимости, расходы на нотариуса и регистрацию в земельной книге, а также комиссионные риелтора.

«в договоре купли-продажи должны быть четко оговорены и дополнительные обязательства, такие как покрытие расходов. Если дополнительные расходы не учтены в достаточной мере, это может привести к неожиданным дополнительным затратам»

Rechtsanwältin

Kanzlei Barandt

Недостаточная проверка товарищества (WEG)

Специальные взносы или решения собрания собственников имеют большое значение для покупателей.

Покупатель квартиры в кондоминиуме с приобретением права собственности принимает на себя права и обязанности WEG, в том числе в отношении взносов, срок уплаты которых еще не наступил. Принятые специальные взносы (Sonderumlage) являются обязательными для покупателя, даже если они подлежат уплате только после покупки.

«Не зная о принятых решениях собрания, покупатели могут быстро столкнуться со значительными дополнительными расходами.»

Rechtsanwältin

Kanzlei Barandt

Доверие только нотариусу – отсутствие правовой экспертизы

Согласно § 14 BNotO нотариусы обязаны соблюдать нейтралитет и не представляют ни одну из сторон. Однако покупатели часто полагают, что нотариус защищает их интересы.

Нотариус не несет ответственности за экономические убытки покупателя, если он выполнил свои предусмотренные законом нотариальные обязанности. Нотариус должен разъяснить правовые последствия, но не проверять экономическую целесообразность сделки.

Недостаточное или несвоевременное финансирования

Отсутствие финансирования может иметь серьезные последствия, поскольку в соответствии с § 433 BGB покупатель обязан уплатить покупную цену.

Покупатель несет ответственность за дополнительный ущерб, если он не может оплатить покупную цену, даже если это связано с неудачным финансированием. Расторжение договора из-за финансовых трудностей исключается, если в договоре не оговорено иное.

«Покупателям следует заранее получить письменное подтверждение банка о финансировании (Finanzierungszusage), прежде чем подписывать договор у нотариуса. В противном случае существует риск не только утраты задатка, но и возмещения дополнительных убытков продавцу»

Rechtsanwältin

Kanzlei Barandt

Языковой барьер и отсутствие юридических знаний

Особенно часто международные клиенты не понимают сложные положения в договорах купли-продажи.

Положение договора остается в силе даже в том случае, если покупатель не понял его значение из-за недостаточного знания языка, при условии, что нотариус должным образом заверил его. Это ясно показывает: языковые барьеры не освобождают от юридических обязательств. В этом случае незаменима помощь адвоката, говорящего на родном языке клиента.

Юридическая практика показывает, что при совершении сделок с недвижимостью клиенты часто сталкиваются с двумя ключевыми проблемами: языковыми барьерами и недостаточным пониманием законодательства. Эти факторы могут привести к серьезным финансовым рискам, особенно при покупке или продаже недвижимости в Германии.

«Я рекомендую всем, кто планирует покупку или продажу недвижимости в Германии, обращаться за квалифицированной юридической помощью. Профессиональное сопровождение минимизирует риски, обеспечивает прозрачность и защищает интересы клиента»

Rechtsanwältin

Kanzlei Barandt

Как нас найти

Наши офисы Франкфурт и Таунус (Кёнигштайн)