Продажа квартиры в Германии.

Что должны знать покупатель и продавец

Покупка или продажа квартиры


Покупка или продажа квартиры во многих аспектах отличается от приобретения земельного участка или дома. Особенно важно взаимодействие между особым правом собственности, правами на особое пользование и правилами сообщества. Хотя нотариус удостоверяет договор купли-продажи и обеспечивает его юридическую силу, он не обязан самостоятельно проверять все детали положения о разделе или правил сообщества. Поэтому покупатели должны точно знать, какие вопросы необходимо уточнить заранее.

Важные термины в недвижимости
Важные термины в сфере владения квартирой
Sonderumlage
Что такое Специальный взнос?
Читать дальше
Stimmrechtsvollmacht
Что такое доверенность на голосование?
Читать дальше
Hausgeld
Что такое Ежемесячные взносы на содержание?
Читать дальше
Eigentümerversammlung
Что такое Собрание собственников?
Читать дальше
Instandhaltungs-rücklage
Что такое Резервный фонд на ремонт?
Читать дальше
Gemeinschaftsordnung
Что такое Устав сообщества?
Читать дальше
КАКИЕ ВОПРОСЫ НЕОБХОДИМО УТОЧНИТЬ ЗАРАНЕЕ?

Объект договора купли-продажи квартиры определяется не только по земельному кадастру, но и, в частности, по положению о разделении и правилам сообщества. Там регулируется, какое особое право собственности (например, сама квартира) и какое право на пользование (например, подъезд) принадлежит каждому владельцу квартиры.
Специальный взнос (Sonderumlage): часто неожиданный фактор расходов
Проблемы для покупателя
Помимо регулярных ежемесячных платежей (Hausgeld), собрание собственников может принять решение о специальном взносе (Sonderumlage).

Он используется для покрытия чрезвычайных расходов, которые невозможно оплатить из обычных накоплений.

Часто возникает спор о том, кто обязан оплачивать специальный взнос, если решение о его введении было принято незадолго до или после перехода права собственности:
Продавец: если специальный взнос был утверждён до перехода права собственности.
Покупатель: если решение было принято после перехода права собственности.

Тот, кто при покупке квартиры не уточнит вопрос о специальных взносах или планируемых капитальных ремонтах, рискует столкнуться с существенными дополнительными расходами, которые заранее не были предусмотрены.
Знание терминов помогает избежать недоразумений при покупке квартиры в Германии и понимать как обязанности, так и права собственника в сообществе.

  • Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

    Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
    Закон о собственности на жильё (WEG)

    1

  • Sondereigentum

    Sondereigentum (die eigene Wohnung)
    Индивидуальная собственность (например, квартира)
    2

  • Gemeinschaftseigentum

    Gemeinschaftseigentum (Dach, Treppenhaus, Fenster)
    Общая собственность (например, крыша, лестничная клетка)
    3

  • Sondernutzungsrecht

    Sondernutzungsrecht ( Garten, Stellplatz zur alleinigen Nutzung)
    Право исключительного пользования (например, сад, парковочное место)
    4

  • Teilungserklärung

    Teilungserklärung (legt Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum fest)
    Декларация о разделе собственности
    5

  • Gemeinschaftsordnung

    Gemeinschaftsordnung (Regeln der Eigentümergemeinschaft)
    Устав (порядок) сообщества собственников
    6

  • Eigentümerversammlung

    Eigentümerversammlung (Versammlung aller Wohnungseigentümer)
    Собрание собственников жилья
    7

  • Instandhaltungsrücklage

    Instandhaltungsrücklage (Rücklage für Reparaturen und Sanierungen)
    Резервный фонд на ремонт и обслуживание
    8

  • Stimmrechtsvollmacht


    Stimmrechtsvollmacht (Übertragung des Stimmrechts auf Dritte)
    Доверенность на голосование
    9

Важные термины в недвижимости

Что должны знать покупатель и продавец

Stimmrechtsvollmacht: Что такое доверенность на голосование? Нужна ли она мне?
В товариществе собственников квартир (WEG) важные решения принимаются на собрании собственников, например, о ремонте, модернизации или распределении расходов. Каждый собственник имеет право голоса. Если собственник не может принять участие в собрании лично, он может передать свое право другому лицу посредством доверенности на голосование.
Зачем покупателю нужна доверенность?

При покупке квартиры часто возникает переходный период: договор купли-продажи уже заключен, но запись в земельном реестре еще не сделана. В этот период покупатель, как правило, уже очень заинтересован в том, чтобы влиять на решения, принимаемые членами сообщества собственников. С помощью доверенности на голосование Stimmrechtsvollmacht от продавца он может участвовать в собраниях и голосовать еще до внесения записи в земельный реестр.

Основные понятия при покупке и владении квартирой в Германии

Для правильного понимания прав и обязанностей важно знать ключевые термины.
  • Wohnungseigentumsgesetz – WEG

    Закон о собственности на жильё

    Этот закон регулирует все вопросы, связанные с квартирной собственностью: права и обязанности собственников, управление общим имуществом и порядок принятия решений.

  • Sondereigentum

    Индивидуальная собственность

    Под индивидуальной собственностью понимается та часть здания, которая принадлежит одному собственнику исключительно, например сама квартира, комнаты и внутренние помещения.

  • Gemeinschaftseigentum

    Общая собственность

    Общая собственность включает все части дома, которые используются совместно всеми владельцами: крыша, фасад, лестничные клетки, коридоры, несущие стены.

  • Sondernutzungsrecht

    Право исключительного пользования

    Это право пользоваться определённым объектом общей собственности индивидуально, например садом или парковочным местом, хотя формально они остаются частью общего имущества.

  • Teilungserklärung

    Декларация о разделе собственности

    Документ, который определяет, какие части дома относятся к индивидуальной собственности, а какие – к общей. Он является основой для регистрации квартиры в земельной книге (Grundbuch).

  • Gemeinschaftsordnung

    Устав сообщества

    Правила, по которым живёт сообщество собственников: порядок голосования, распределение расходов, вопросы пользования и управления общим имуществом.

— Какие документы необходимо подготовить и проверить перед покупкой квартиры?
— Чтобы обеспечить себе юридическую защиту в качестве покупателя или продавца, вам необходимо подготовить следующие документы, в частности, для консультации с юристом и подготовки договора:

- Актуальная выписка из земельной книги
- Декларация о разделе Teilungserklärung с правилами совместного владения Gemeinschaftsordnung
- Подтверждение существующих прав на отдельную собственность
- Обзор предоставленных прав на отдельное пользование (например, сад, парковочное место) Sondernutzungsrechte
- Возможные решения сообщества собственников Beschlüsse
При продаже: актуальные расчеты по коммунальным платежам и описание имеющихся в распоряжении средств Rücklagen
При подготовке договора купли-продажи нотариус не обязан знакомиться с декларацией о разделе Teilungserklärung или правилами сообщества Gemeinschaftsordnung , изучая документы земельного кадастра.
Это означает, что если покупатель хочет убедиться в деталях, касающихся отдельной собственности Sondereigentum и прав на отдельное пользование Sondernutzungsrecht, он должен самостоятельно проверить документы или поручить их проверку.
Отдельная индивидуальная собственность Sondereigentum: право собственности на закрытые помещения квартиры, которые рассматриваются как отдельный участок земли.

Права отдельного пользования Sondernutzungsrecht: права на исключительное пользование определенными площадями, которые фактически являются общей собственностью (например, сад или парковочное место).
Запишитесь на консультацию

Примечание: Отправляя форму, вы даете согласие на обработку предоставленных вами персональных данных (имени, адреса электронной почты, номера телефона, а также переданных документов) с целью обработки вашего запроса и связи с вами.